conwert, Vonovia & Co.: Wie sich Anleger positionieren sollten

von Klaus Schachinger, Euro am Sonntag

Auf dem Parkett haben Vonovia, Deutschlands Primus bei Wohnimmobilien, und die Nummer 2, Deutsche Wohnen, gut vorgelegt. Obwohl die Kursfantasie bei Immobilienaktien seit August gedämpft ist, liegen die Bochumer und die Frankfurter mit Wertzuwächsen von jeweils mehr als zehn Prozent seit Jahresbeginn klar vor DAX und MDAX, die es erst kürzlich in den positiven Bereich geschafft haben.

Das zeigt: Die Geschäftsmodelle der beiden Unternehmen, das professionelle Verwalten von Mietwohnungen an aussichtsreichen Standorten und in großen Portfolios, kommen gut an. Vonovia hat die Instandhaltung und Modernisierung von Apartments durch standardisierte Module, etwa für Bäder, viel effizienter als herkömmliche Bewirtschaftung gemacht. Die Bochumer leisten sich eine Handwerkerorganisation. Auch Deutsche Wohnen (DW) hat die Bewirtschaftung von Apartments stark professionalisiert. Dazu gehört bei beiden Unternehmen auch spezielle Software. Vonovia ist bundesweit aufgestellt, DW auf Berlin fokussiert.

Diese Industrialisierung in der Verwaltung macht sich bei den großen Portfolios der Konzerne - 340.000 Einheiten bei Vonovia, 160.000 bei DW - besonders gut bezahlt. Für Investoren zeigt sich das auch bei der Rendite auf das eingesetzte Kapital. Die wichtige Kennzahl RoE (engl. Return on Equity) verbesserte sich bei Vonovia und DW in drei Jahren um jeweils 20 Prozent, ein Spitzenwert in Europa. Der größte europäische Immobilienverwalter Unibail-Rodamco hat seine Kapitalrendite nur um elf Prozent gesteigert.

Bei ausländischen Investoren gefragt

Auslöser für die Professionalisierung im deutschen Markt für Wohnimmobilien ist das starke Interesse ausländischer Anleger. Das Geld dieser Aktionäre hat den Aufstieg der Immo-Gesellschaften erst möglich gemacht. Der Börsenwert der frei gehandelten Aktien der 17 größten Firmen hat sich nach Zahlen der Marktforscher von Barkow Consulting von 1,5 Milliarden Euro im Jahr 2008 auf heute 42 Milliarden Euro vervielfacht. Das Immobilienvermögen der Unternehmen stieg von Juni 2015 bis Oktober 2016 um 14 Prozent auf 90 Milliarden Euro. "Damit ist die Branche absolut investierbar geworden", sagt Agenturchef Peter Barkow.

Langfristig orientierte Anleger wie Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen setzen bei den Immobilienverwaltern auf Geschäftsmodelle mit überschaubaren Risiken und nachhaltig hohen Dividendenrenditen.

Investments in Immo-Aktien und über Spezialfonds in Wohnungsportfolios sind daher eine Alternative zu einst als sicher geltenden Staatsanleihen. Das bringt dem Wohnimmobiliensektor hierzulande eine Sonderkonjunktur.

Darüber hinaus ist das Niedrigzinsumfeld für die Firmen die beste aller Welten. Denn das Zinsniveau für langfristige Finanzierungen zwischen fünf und zehn Jahren sind der wichtigste Kostenfaktor. Außerdem werden Zinsen für langfristige Zeiträume als Risikoparameter auch in der Bewertung des Immobilienvermögens, des Net Asset Value (NAV), berücksichtigt. Die jüngsten Quartalsbilanzen mit niedrigen Leerständen, günstigen Refinanzierungen und der Aussicht auf höhere Dividenden sowie eine Aufwertung der Immobilienwerte, etwa bei Deutsche Wohnen, belegen die robuste Sonderkonjunktur in der Branche.

Dämpfer durch Sorge um Zinswende

Dennoch sind die Aktienkurse seit August unter Druck. Anleger in dem für Zinsänderungen sensiblen Sektor befürchten einen Anstieg der langfristigen Zinsen. In Amerika wird wegen der robusten Konjunktur schon im Dezember eine moderate Erhöhung des Leitzinses erwartet.

Sollten die langfristigen Zinsen auch in Europa steigen, was Immo-Experten jedoch nicht erwarten, sind die Unternehmen jedoch vorbereitet. Sie haben die historisch niedrigen Zinsen genutzt, um ihre Verschuldung auf niedrige Niveaus zu fahren. Branchengrößen wie Vonovia und DW haben sich bei den großen Ratingagenturen zudem vorteilhafte Investment-Grade-Bonitätsnoten erarbeitet und können sich so auch über klassische Firmenanleihen günstig Geld besorgen. Darüber hinaus wurden Finanzierungen über Banken über möglichst lange Zeiträume geschlossen, um sich die niedrigen Zinsen zu sichern.

Die Konsolidierung, die den Sektor während der vergangenen Jahre stark geprägt hat, ist weitgehend abgeschlossen. Das Gesamtvolumen der Transaktionen fällt mit geschätzten zehn Milliarden Euro für das laufende Jahr im Vergleich zum Rekord von fast 25 Milliarden Euro für 2015 viel geringer aus. Große Deals sind inzwischen selten.

"Das sagt jedoch wenig über das Interesse ausländischer Investoren aus. Bei Versicherungen und Pensionskassen sind Portfolios zwischen 20 und 50 Millionen Euro sehr begehrt", so Konstantin Lüttger. Der Experte ist beim internationalen Immobilienmakler CBRE für Transaktionen mit Wohnimmobilien verantwortlich. Auch Neubau ist gefragt. In diesem Jahr werden 2,1 Milliarden Euro in neuen Wohnungen angelegt, 35 Prozent mehr als im Vorjahr.

Berlin ist Europas Hotspot

"Rund 700 Millionen wurden allein in Projekte in Berlin investiert", weiß Experte Lüttger. So hat etwa Patrizia mit dem Geld institutioneller Kunden dort Wohnungen am Boxhagener Platz erworben. "Berlin ist der europäische Hotspot für institutionelle Anleger", sagt Lüttger. Auch Michael Zahn, Chef der Deutsche Wohnen, trommelt für die Hauptstadt: "Berlin ist am Anfang seiner Entwicklung zu einer erfolgreichen internationalen Metropole." Drei Viertel des DW-Portfolios sind dort.

Vonovia-Lenker Rolf Buch, der im vergangenen Jahr mit seinem feindlichen Übernahmeversuch von DW scheiterte, treibt indes den Kauf des deutlich kleineren Konkurrenten conwert voran. Bis zum 19. Dezember bieten die Bochumer für eine conwert-Aktie 16,16 Euro oder 74 eigene Aktien für 149 conwert-Papiere. Einschließlich Schulden der Wiener Firma, deren Wohnungen weitgehend in Deutschland sind, liegt das Volumen des Deals bei 2,9 Milliarden Euro.

Die gute Nachricht für Vonovia-Aktionäre: Für den Deal ist keine Kapitalerhöhung notwendig. Die befürchtete Gewinnverwässerung , die den Aktienkurs belastet hätte, fällt damit aus.

Investor-Info

Deutsche Wohnen
Stark in Berlin

Deutschlands zweitgrößter Wohnimmobilienkonzern steigerte den operativen Gewinn aus der Vermietung in den ersten neun Monaten um fast ein Drittel auf 301 Millionen Euro. Drei Viertel des Portfolios sind in Berlin. Den Aktionären stellte Chef Michael Zahn für 2016 pro Aktie 73 Cent Dividende in Aussicht, 35 Prozent mehr als im Vorjahr. Mit nur 1,8 Prozent Leerstand sind die Wohnungen komplett vermietet. Die Mieten legten im Durchschnitt um mehr als drei Prozent zu. Top-Favorit.

Vonovia
Bei Conwert auf Kurs

Übernahmeziel Conwert glänzt und hat während der ersten neun Monate 45 Prozent mehr verdient. Die Wiener bringen 24.500 Wohnungen in Berlin und Leipzig ins Portfolio. Die Annahmequote von mindestens 50 Prozent für den Deal ist niedrig. Conwert-Großaktionär Adler Real Estate tauscht seinen 25,4-Prozent-Anteil in Vonovia-Papiere. Jüngst hatten die Bochumer mit ihrer Bilanz und ihrem Ausblick positiv überrascht.

Ado Properties
Langfristig begehrt

Jüngst hat der auf Berlin beschränkte Wohnungsvermieter bei institutionellen Investoren via Kapitalerhöhung 199 Millionen Euro für Zukäufe eingesammelt. Damit peilt Ado Käufe im Gesamtwert von 500 Millionen Euro an. Die Mieteinnahmen stiegen während der ersten neun Monate um 40 Prozent 65,2 Millionen Euro. Wegen des Berlin-Portfolios nehmen risikofreudige Anleger die Aktie auch als potenzielles Übernahmeziel ins Depot.